Bonus 65%: ammesse demolizioni e ricostruzioni con sagoma diversa

Il Decreto Legge 4 giugno 2013, n. 63 (convertito dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90), cosiddetto Decreto Ecobonus, ha apportato sostanziali modifiche alla vigente normativa in materia di rendimento energetico nell'edilizia, introducendo misure a sostegno dell'efficienza energetica degli edifici. A tal proposito, tra le varie disposizioni, è da rilevare l'innalzamento al 65% della percentuale detraibile sulle spese sostenute per la riqualificazione energetica degli edifici.
Le incentivazioni di natura energetica, ampiamente trattate in un precedente post, non sono le uniche previste dalla Legge. Il comma 1 dell'art. 15, infatti, pone l'accento anche su misure e incentivi di carattere strutturale, finalizzati a favorire la realizzazione di interventi per il miglioramento, l'adeguamento antisismico e la messa in sicurezza degli edifici esistenti.
Le agevolazioni fiscali riguardano tutte le costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive ricadenti in zone ad alta pericolosità sismica (art. 16 comma 1-bis), cioè nelle zone 1 e 2 individuate secondo i criteri dell'OPCM n. 3274 del 2003. La detrazione massima ammissibile per interventi strutturali è fissata in € 96.000 per unità immobiliare. Nello specifico, è possibile detrarre le spese concernenti gli interventi di cui all'art. 16-bis comma 1 lettera i) del D.P.R. 22 Dicembre 1986 n. 917, relativi a:

• adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali;
• redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio (valutazione di sicurezza statica, vulnerabilità sismica, progettazione interventi);
• interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione (ad esempio indagini e relazioni geologiche, campagna di prove sui materiali, ecc.).

Gli interventi di cui sopra, rientranti nella classificazione di ristrutturazioni edilizie, sono stati oggetto di ulteriori e recenti modifiche legislative. Il Decreto Legge 21 giugno 2013, n. 69 (convertito dalla Legge 9 agosto 2013, n. 98), cosiddetto Decreto del Fare, ha modificato l'art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ridefinendo il concetto di ristrutturazione edilizia, sopprimendo il vincolo di sagoma e introducendo un vincolo di volumetria. In sintesi, a partire dalla data di entrata in vigore del suddetto decreto, rientrano nelle ristrutturazioni edilizie anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di un edificio con sagoma qualsiasi e volumetria uguale a quella preesistente.
Alla luce di queste novità legislative il bonus del 65% per interventi di ristrutturazione spetta anche in caso di demolizione e ricostruzione dell'edificio con sagoma diversa, nel rispetto però della volumetria preesistente. Questo concetto è stato ribadito dall'ENEA, Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, con la nuova FAQ 68-bis.
L'Enea ha spiegato, inoltre, che con il Decreto del Fare sono stati inseriti negli interventi di ristrutturazione anche quelli per il ripristino degli edifici, o di parte di essi, crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni (Codice dei beni culturali e del paesaggio), gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente; nelle zone omogenee A (centri storici) bisogna inoltre accertare che il Comune non abbia escluso con propria deliberazione le aree nelle quali non è applicabile la segnalazione certificata di inizio attività per interventi di demolizione e ricostruzione, o per varianti a permessi di costruire, comportanti modifiche della sagoma. La Legge del Fare ha infatti concesso agli enti locali di valutare caso per caso la presenza di condizioni specifiche da sottoporre a tutela.
Infine, se l'intervento di ristrutturazione prevede anche un ampliamento, la detrazione è ammissibile unicamente per le spese riferibili alla parte esistente dell'edificio, in quanto l'ampliamento costituisce a tutti gli effetti una nuova costruzione.